小县城做生意如何进行门店选址
来源：互联网 编辑：夫子 2018-12-22 11:40
上一篇介绍了一些适合小县城的30门小本生意，很多网友留言持悲观情绪，其实不难理解，即使你在当地问一圈所有做生意的老板，假设有1万家门店，包括餐饮、商超、洗浴、美甲、婚庆、茶庄等等，但是起码有7000家说生意不好，因为客源问题是所有老板都会担忧的事。这篇我们来聊聊人流即现金流，选址成功即生意成功一半。
众所周知，人流聚焦地会形成商圈，无论是一二线城市还是十八线的小县城，开店做生意，选址是开店成功关键的因素，了解房地产的人都知道，房产的核心三大价值是地段、地段还是地段。做生意也有句名言：“门店***重要的是什么，***是选址，第二是选址，第三还是选址”，成功的选址是做生意的核心竞争力之一。
而门店选址是一个很痛苦的事情，有的时候，选址不慎，则满盘皆输。本文，就是为了那些对于选址没有经验的伙伴们，给出一个切实可行的，降低选址风险的操作流程。（是不是干货大家判定！）
工具/原料
• 手机（或相机）、本子、记录笔、地图
方法/步骤
1、首先确定一点，做生意是件严肃的事，不能用感觉和主观臆测，是需要科学依据和数据分析的，所以要确立一个思想：不要用店铺能力去挑战商圈属性----选址的指导思想 。
看过太多生意人浮浮沉沉，那些历史经验告诉我们，凡是违背客观存在的努力，其结果必然是失败。
例如，如果身处小县城，你肯定不会选择在村里做生意，一个村落几个小组，小的几百人，多的也就千把人，大规模村子不太多；一个乡、镇一般是一二十个村子组成，这个流量半径虽然增加了一二十倍，仍然有限，一个县城一般是几十个乡、镇组成，中国目前2862个县级市，划分成40-70万人口的属于中等县，超过百万人口的就属于人口大县了，有人就有流量，流量集中的区域就是商圈了。 商圈内客流的多少、商圈内客流的社会角色、商圈内客流的生活工作节奏等等，都是客观存在的，也就是我们无法违背无法改变的。正确的做法便是总结发现出这些客观存在以后加以数据分析、利用、延展、推动以达到我们的目的。 在这里有很多例子，比如开在劳动市场里的高端服装店、开在老小区附近的商务咖啡馆。如果不是有其他目的，一般这样的行为，都是基于开店人自己的主观臆想。 
2、全面了解预开设的店铺： 不论店铺提供的产品，是有形产品，例如汽车美容、床上用品、特色餐饮、外贸服装、便利店，抑或无形产品，例如房产中介、家政服务等。都需要先期明确出产品的所有信息，诸如餐饮类，是快餐还是正餐，品类属性上是像汉堡炸鸡一类的小吃、小食还是像黄焖鸡米饭、真功夫一类的传统品类；服装是定位于时尚职业类、学生潮流类、还是中年老年类，产品的平均售价是高于行业平均价格还是低于行业平均价格。产品提供速度平均时长，例如上餐速度、买一件衣服的速度、提供一次家政的速度。要尽量全面，尤其涉及到关键因素（决定将其作为主打特点或前提成立的基础点，例如快餐的快是一个行业基础点）在这里，提供一份清单：
1）、我的产品归类：吃，穿，住，行？
2）、我的产品区别同类产品的特点是什么？
3）、此产品处于市场的哪个档次？
4）、我的产品价格区间是什么？
5）、消费群体是谁？年龄？喜好什么？喜欢去哪购买此产品？
6）、店铺形象是什么样？店名，风格，色彩，店招？
7）、开在哪个城区？哪个街道？哪个购物中心？哪个社区？
8）、我的销售渠道是什么？购买方式是什么？

3、类商圈匹配 一个城市有无数个商圈，如果对于目标城市已经很熟悉了，那么这项工作可以在纸上完成，如果不了解，则需先去了解城市内分布的各个商圈特点，直接去寻找对应的商圈。 商圈从属性上一般分为：
客流类商圈：机场，商圈只存于机场内部，候机时间长，总客流人数低，候机时客流状态处于无事可做；
火车站、汽车站：客流节奏快，客流心态一般是急躁（急着去往某地）的 ；
社区类商圈：医院，对于食物要求较高，客流一般较为集中，并且早上空腹者较多；
写字间：包容性比较强，写字间的属性尤其需要注意如果整个属于装修、建筑一类这种的第二产业写字间群，那么对于食物主要倾向于低价量大，对于用品倾向于性价比。其他的类似与服务业、零售业等写字间群，包容性则比较大，各种需求也就不尽相同；
学校：小学，无直接购买力，需要通过孩子影响家长；初高中，定额购买力，其购买力是在一定范畴内的，大学，高定额购买力。共通性为，非理性消费；
老居民区：本地人年龄较大，年轻人以外地人为主；
新居民区：上班族以及年轻人居多 ；
复合型商圈：上述任两者或两者以上交叉，共存于一个商圈，这一类商圈一般属于城市中的核心商圈。所以大多数城市的***个商圈都是在火车站附近进行延伸的。
店中店：每一个商城、美食广场等均有各自对应主题定位，例如批发市场、平价市场、高端商城等。
基于这些信息，我们就可以通过匹配思维，来寻找预开设店铺与哪一个商圈匹配度更高。 例如，快餐，上餐速度***快为10分钟，那么就需要区分哪些商圈对于速度为***需求，同时要求的是大于10分钟。这个时候可能就会圈下几个商圈了。同理，服装，时尚类，每次购买过程约为半小时，那么基本就应该锁定的是客流店以及写字间客群店了，零售店内销售的产品整体属于进口商品居多还是国产的低廉产品居多，自然决定需要以购买力为***判定标准。 
4、 类商圈下的目标商圈分析 在这阶段，就进入到了商圈比较的阶段，例如满足购买力高的商圈一共有两个，那么到底哪一个商圈更合适呢？一般可以通过下列几个途径：
商圈内竞争对手信息的整理：寻找商圈内与自己相近或可能成为自己竞争对手的店铺状态（生意好坏、产品优势、商圈内具体位置属于客流走向的上游位，还是客流下游位）；
商圈现在能力：商圈内整体客流的消费力，通过观察商圈内所有店铺的生意状况进行判断；
商圈成本：商圈内的平均房租、兑费 ；
商圈发展潜力：商圈未来三年的发展，是扩张发展，还是会存在修地铁盖房子拆迁等缩水发展；
商圈成本预算（关键点）:能够用于预开设店铺的租金、兑费总额。 在这个模块中，需要注意：成本大于一切。不要为开店让自己的负债过多，因为任何一项投资都是有风险的。如果A商圈内的开店成本远超预算，那么就选择B商圈。
除此以外，还有两条选择标准：
1.优先选择竞争对手少的商圈。优先选择具有发展潜力的商圈，至少不会短期内缩水的商圈，千万不要认为因为商圈短期缩水了，成本低了，等熬过去，自然就升值了，这个等待的过程，经常不是我们能够控制的，风险性太大。
2.优先选择能够拿到上客流位置的商圈。
这一阶段结束，就可以圈定商圈了，那么就在锁定商圈内进行店铺寻找即可。 可是到了这个阶段，经常会发生的一个事情是，想开店是商圈内，当下并无可租赁的门市，怎么办呢？看第五条
5、商圈决定匹配：成立商圈内信息档案。 当我们锁定想要开店的商圈，经常会发生的事情就是，该商圈内并没有对外出租出兑的房源，而这个时候就需要我们成立商圈内信息档案了——
目标商圈内所有店铺明细：
店铺名称：
店铺类别：
店铺面积：
店铺位置：
店铺生意状况：
店铺人员：
通过档案，能够总结出的不好的店铺动态，判断该店铺是否是我们目前在该商圈内能够挖掘到的**位置店铺，如果是，则必须获取到店铺老板的信息，主动出击与店铺老板约谈兑店事宜。 
6、关于如何进行谈判，可以先关注这个号，后续会有文章介绍。关于针对商圈内具体店铺位置选择，则需各行业具体实操。
—END—
特别注意事项
• 任何投资都是有风险的，不要为仅仅在拿门市这件事情就超出了整个投资预算。这样其他方面一定会受到影响
• 开店，不急于一时，做店也不是一次性将顾客的钱收进来。一定要先做足功课，有的时候，选址就是一个等待的过程。
**，生意是人做出来的，要审时度势，不要觉得周边已经有很多家同类型的店铺，你就没有机会了，有句话的确要认同，中国绝大部分生意是可以重新做一遍的，要在红海里寻找蓝海。打工，适用绝大部分平凡人，但是只有少数那么一点人能够位居人上人；创业，才能够改变平庸。
众所周知，人流聚焦地会形成商圈，无论是一二线城市还是十八线的小县城，开店做生意，选址是开店成功关键的因素，了解房地产的人都知道，房产的核心三大价值是地段、地段还是地段。做生意也有句名言：“门店***重要的是什么，***是选址，第二是选址，第三还是选址”，成功的选址是做生意的核心竞争力之一。
而门店选址是一个很痛苦的事情，有的时候，选址不慎，则满盘皆输。本文，就是为了那些对于选址没有经验的伙伴们，给出一个切实可行的，降低选址风险的操作流程。（是不是干货大家判定！）
工具/原料
• 手机（或相机）、本子、记录笔、地图
方法/步骤
1、首先确定一点，做生意是件严肃的事，不能用感觉和主观臆测，是需要科学依据和数据分析的，所以要确立一个思想：不要用店铺能力去挑战商圈属性----选址的指导思想 。
看过太多生意人浮浮沉沉，那些历史经验告诉我们，凡是违背客观存在的努力，其结果必然是失败。
例如，如果身处小县城，你肯定不会选择在村里做生意，一个村落几个小组，小的几百人，多的也就千把人，大规模村子不太多；一个乡、镇一般是一二十个村子组成，这个流量半径虽然增加了一二十倍，仍然有限，一个县城一般是几十个乡、镇组成，中国目前2862个县级市，划分成40-70万人口的属于中等县，超过百万人口的就属于人口大县了，有人就有流量，流量集中的区域就是商圈了。 商圈内客流的多少、商圈内客流的社会角色、商圈内客流的生活工作节奏等等，都是客观存在的，也就是我们无法违背无法改变的。正确的做法便是总结发现出这些客观存在以后加以数据分析、利用、延展、推动以达到我们的目的。 在这里有很多例子，比如开在劳动市场里的高端服装店、开在老小区附近的商务咖啡馆。如果不是有其他目的，一般这样的行为，都是基于开店人自己的主观臆想。 
2、全面了解预开设的店铺： 不论店铺提供的产品，是有形产品，例如汽车美容、床上用品、特色餐饮、外贸服装、便利店，抑或无形产品，例如房产中介、家政服务等。都需要先期明确出产品的所有信息，诸如餐饮类，是快餐还是正餐，品类属性上是像汉堡炸鸡一类的小吃、小食还是像黄焖鸡米饭、真功夫一类的传统品类；服装是定位于时尚职业类、学生潮流类、还是中年老年类，产品的平均售价是高于行业平均价格还是低于行业平均价格。产品提供速度平均时长，例如上餐速度、买一件衣服的速度、提供一次家政的速度。要尽量全面，尤其涉及到关键因素（决定将其作为主打特点或前提成立的基础点，例如快餐的快是一个行业基础点）在这里，提供一份清单：
1）、我的产品归类：吃，穿，住，行？
2）、我的产品区别同类产品的特点是什么？
3）、此产品处于市场的哪个档次？
4）、我的产品价格区间是什么？
5）、消费群体是谁？年龄？喜好什么？喜欢去哪购买此产品？
6）、店铺形象是什么样？店名，风格，色彩，店招？
7）、开在哪个城区？哪个街道？哪个购物中心？哪个社区？
8）、我的销售渠道是什么？购买方式是什么？

3、类商圈匹配 一个城市有无数个商圈，如果对于目标城市已经很熟悉了，那么这项工作可以在纸上完成，如果不了解，则需先去了解城市内分布的各个商圈特点，直接去寻找对应的商圈。 商圈从属性上一般分为：
客流类商圈：机场，商圈只存于机场内部，候机时间长，总客流人数低，候机时客流状态处于无事可做；
火车站、汽车站：客流节奏快，客流心态一般是急躁（急着去往某地）的 ；
社区类商圈：医院，对于食物要求较高，客流一般较为集中，并且早上空腹者较多；
写字间：包容性比较强，写字间的属性尤其需要注意如果整个属于装修、建筑一类这种的第二产业写字间群，那么对于食物主要倾向于低价量大，对于用品倾向于性价比。其他的类似与服务业、零售业等写字间群，包容性则比较大，各种需求也就不尽相同；
学校：小学，无直接购买力，需要通过孩子影响家长；初高中，定额购买力，其购买力是在一定范畴内的，大学，高定额购买力。共通性为，非理性消费；
老居民区：本地人年龄较大，年轻人以外地人为主；
新居民区：上班族以及年轻人居多 ；
复合型商圈：上述任两者或两者以上交叉，共存于一个商圈，这一类商圈一般属于城市中的核心商圈。所以大多数城市的***个商圈都是在火车站附近进行延伸的。
店中店：每一个商城、美食广场等均有各自对应主题定位，例如批发市场、平价市场、高端商城等。
基于这些信息，我们就可以通过匹配思维，来寻找预开设店铺与哪一个商圈匹配度更高。 例如，快餐，上餐速度***快为10分钟，那么就需要区分哪些商圈对于速度为***需求，同时要求的是大于10分钟。这个时候可能就会圈下几个商圈了。同理，服装，时尚类，每次购买过程约为半小时，那么基本就应该锁定的是客流店以及写字间客群店了，零售店内销售的产品整体属于进口商品居多还是国产的低廉产品居多，自然决定需要以购买力为***判定标准。 
4、 类商圈下的目标商圈分析 在这阶段，就进入到了商圈比较的阶段，例如满足购买力高的商圈一共有两个，那么到底哪一个商圈更合适呢？一般可以通过下列几个途径：
商圈内竞争对手信息的整理：寻找商圈内与自己相近或可能成为自己竞争对手的店铺状态（生意好坏、产品优势、商圈内具体位置属于客流走向的上游位，还是客流下游位）；
商圈现在能力：商圈内整体客流的消费力，通过观察商圈内所有店铺的生意状况进行判断；
商圈成本：商圈内的平均房租、兑费 ；
商圈发展潜力：商圈未来三年的发展，是扩张发展，还是会存在修地铁盖房子拆迁等缩水发展；
商圈成本预算（关键点）:能够用于预开设店铺的租金、兑费总额。 在这个模块中，需要注意：成本大于一切。不要为开店让自己的负债过多，因为任何一项投资都是有风险的。如果A商圈内的开店成本远超预算，那么就选择B商圈。
除此以外，还有两条选择标准：
1.优先选择竞争对手少的商圈。优先选择具有发展潜力的商圈，至少不会短期内缩水的商圈，千万不要认为因为商圈短期缩水了，成本低了，等熬过去，自然就升值了，这个等待的过程，经常不是我们能够控制的，风险性太大。
2.优先选择能够拿到上客流位置的商圈。
这一阶段结束，就可以圈定商圈了，那么就在锁定商圈内进行店铺寻找即可。 可是到了这个阶段，经常会发生的一个事情是，想开店是商圈内，当下并无可租赁的门市，怎么办呢？看第五条
5、商圈决定匹配：成立商圈内信息档案。 当我们锁定想要开店的商圈，经常会发生的事情就是，该商圈内并没有对外出租出兑的房源，而这个时候就需要我们成立商圈内信息档案了——
目标商圈内所有店铺明细：
店铺名称：
店铺类别：
店铺面积：
店铺位置：
店铺生意状况：
店铺人员：
通过档案，能够总结出的不好的店铺动态，判断该店铺是否是我们目前在该商圈内能够挖掘到的**位置店铺，如果是，则必须获取到店铺老板的信息，主动出击与店铺老板约谈兑店事宜。 
6、关于如何进行谈判，可以先关注这个号，后续会有文章介绍。关于针对商圈内具体店铺位置选择，则需各行业具体实操。
—END—
特别注意事项
• 任何投资都是有风险的，不要为仅仅在拿门市这件事情就超出了整个投资预算。这样其他方面一定会受到影响
• 开店，不急于一时，做店也不是一次性将顾客的钱收进来。一定要先做足功课，有的时候，选址就是一个等待的过程。
**，生意是人做出来的，要审时度势，不要觉得周边已经有很多家同类型的店铺，你就没有机会了，有句话的确要认同，中国绝大部分生意是可以重新做一遍的，要在红海里寻找蓝海。打工，适用绝大部分平凡人，但是只有少数那么一点人能够位居人上人；创业，才能够改变平庸。
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